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Betrug beim Immobilienverkauf durch überhöhte Preise?

Betrug beim Immobilienverkauf durch überhöhte Preise?

Posted on Mai 20, 2015 by in BGH, Immobilienrecht, Strafrecht, Urteile, Wirtschaftsstrafrecht with no comments

BGH 5 StR 547/14 – Urteil vom 20. Mai 2015

Leitsätze

1. Die Forderung und Vereinbarung eines bestimmten, gegebenenfalls auch überhöhten Preises umfasst nicht ohne weiteres die konkludente Erklärung, die verkaufte Sache sei ihren Preis auch wert. Mit Rücksicht auf das Prinzip der Vertragsfreiheit ist grundsätzlich kein Raum für die Annahme konkludenter Erklärungen über die Angemessenheit oder Üblichkeit des Preises; es ist vielmehr Sache des Käufers, abzuwägen und sich zu entscheiden, ob er die geforderte Vergütung aufwenden will.

2. Die Nichtmitteilung hoher Innenprovisionen („kick backs“) beim (Weiter-)Verkauf von Immobilien führt jedenfalls dann nicht zu einer konkludenten Täuschung i.S.d. § 263 StGB, wenn die Kaufpreishöhe auf einer unabhängigen Bewertung der finanzierenden Bank beruht und durch die Innenprovisionen nicht beeinflusst wird. continue reading

Maklerprovision bei Verwandtschaftsverhältnis erlaubt?

Maklerprovision bei Verwandtschaftsverhältnis erlaubt?

Posted on Januar 8, 2015 by in Compliance, Immobilienrecht, Wirtschaftsrecht, Zivilrecht with no comments

In der täglichen Praxis der Haus- oder Wohnungssuche sowie auch bei der Gewerberaumsuche stellt sich immer wieder die Frage, wie eng der Makler mit dem Vermieter bzw. Eigentümer der Immobilie, die er vermittelt, verbunden sein darf. Neben dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Makler und Eigentümer gibt es noch zahlreiche anderen Formen der Verflechtung, die Einfluss auf den Provisionsanspruch des Maklers haben können.

Zusammengefasst lässt sich folgende Faustformel finden: Beim Maklervertrag muss der Vertragspartner des Hauptvertrages mit dem Kunden ein Dritter sein. Der Verkäufer / Eigentümer / Vermieter ist nur „Dritter“, wenn er von dem Makler „verschieden“ ist. Ausschlaggebend ist eine wirtschaftliche Betrachtungsweise, nicht die formelle rechtliche Ausgestaltung. Dieses Drittverhältnis muss nicht nur im Zeitpunkt der Vermittlungs- oder Nachweistätigkeit, sondern auch im Zeitpunkt des Abschlusses des vermittelten oder nachgewiesenen Vertrages vorliegen.

Fallgruppen sind ua. Eigengeschäfte, Verflechtungen u Verwandtschaft.

(1) Eigengeschäfte des Maklers

Im engeren Sinn liegt ein solches nur vor, wenn der Makler und der Verkäufer personenidentisch sind. Zu den Eigengeschäften des Maklers im „weiteren Sinne“ wird es gerechnet, dass der Makler Eigentümer der dem Hauptvertrag unterfallenden Sache oder Inhaber des Rechts ist, oder das betreffende Objekt seiner Nutzung oder Verwaltung untersteht. Wenn der Makler als Mitgesellschafter Miteigentümer eines Grundstücks ist, so kann er bei der Veräußerung nicht zugleich Makler sein. Ebenso liegt es, wenn der maßgebliche Geschäftsführer der Maklerfirma sein eigenes Grundstück vermittelt (siehe hierzu auch § 2 Abs. 2 WoVermG).

(2) Echte Verflechtungen

Von echten Verflechtungen wird gesprochen, wenn der „Makler“ an der Hauptvertragspartei (Vermieter, Verkäufer = Dritter) rechtlich oder wirtschaftlich ausschlaggebend beteiligt ist. Ebenso liegt es im umgekehrten Fall der Beteiligung des Dritten an dem Maklerunternehmen. Maßgebend sind die wirklichen gesellschaftsrechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse. Hier wäre allenfalls zu prüfen, ob der Makler  mittelbar über am Verkäufer beteiligt ist. Gegebenenfalls wäre im Handelsregister oder in anderen Quellen zu überprüfen, ob eine solche Verflechtung vorliegt.

(3) Generalisierter Interessenkonflikt

Bei einem institutionalisierten Interessenkonflikt („unechte Verflechtung“) fehlt es an einem Beherrschungsverhältnis, wie es für die echten Verflechtungen kennzeichnend ist. Hier bildet der Makler mit der Gegenseite (auf den Kunden kommt es nicht an) zwar keine wirtschaftliche Einheit und auch die jeweilige Willensbildung geschieht unabhängig voneinander. Jedoch befindet sich der Makler mit der Gegenseite in einem generalisierbaren Interessenkonflikt, der ihn unabhängig von seinem Verhalten im Einzelfall zur sachgerechten Wahrnehmung der Interessen seines Kunden als ungeeignet erscheinen lässt. Ein solcher kommt je nach Lage des Einzelfalles in Betracht wenn der Makler WEG-Verwalter, Handelsvertreter oder Stellvertreter des Verkäufers ist.

Ein Provisionsanspruch aus § 652 Abs. 1 BGB scheidet aus, wenn der Makler für die Gegenpartei des Kunden in der Weise abschlussberechtigt ist, dass er als Vertreter der Gegenseite über den Abschluss des „vermittelten“ Hauptvertrages selbstständig entscheidet. Wer einen Dritten bei dem Vertragsschluss mit selbstständiger Stellung vertritt, vermittelt nicht im Sinne eines Einwirkens auf die Entschließung, sondern gibt die maßgebliche Willenserklärung selbst ab. Ausschlaggebend ist daher, dass der Makler im Sinne einer umfassenden Repräsentation des Vertragsgegners, d.h. ohne Weisungen des Vollmachtgebers, über den Abschluss des Vertrages entscheiden kann.

(4) Verwandtschaftsverhältnisse

Hierunter fallen Konstellationen, wo beispielsweis der Ehemann Eigentümer der Immobilie ist und die Ehefrau als Maklerin auftritt und eine Maklerprovision verlangt. Hier besteht nach geläufiger Ansicht ein natürlicher Interessenkonflikt. Eine provisionsschädliche Interessenkollision ist jedoch dann nicht gegeben, wenn das Bestehen des Verwandtschaftsverhältnisses gegenüber dem dritten, am Geschäft beteiligten Partner offengelegt wird (vgl. Bundesverfassungsgericht NJW 1988, 2663; BGH NJW 1987, 1108; OLG Hamm, MDR 2000, 635; OLG Düsseldorf OLGR 1992, 333; OLGR 1992, 291). Dabei kommt es auf die rein tatsächliche Kenntnis an; auf die rechtlichen Konsequenzen einer Verflechtung braucht der unbeteiligte Dritte nicht hingewiesen worden zu sein (OLG Düsseldorf OLGR 1992, 291 m.w.N.).

Aus dem reinen Verwandtschaftsverhältnis können Sie daher, wenn Ihnen dieser Umstand unmissverständlich vor Vertragsschluss mitgeteilt wurde, keine zielführende Argumentation gegen den Provisionsanspruch herleiten.

(5) Ergebnis

Im Ergebnis empfiehlt es sich, solche Sachverhalte von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Mit Ausnahme des Verwandtschaftsverhältnisses, welches vorher dem Interessenten offengelegt werden muss, sind entsprechende Rechtskenntnisse zur Beurteilung des Sachverhalts notwendig.